あなたのマンションが廃墟になる日

　巷を騒がせている耐震偽装設計は決してヒトゴトではないのだが、『犯人』は特定されており、司法での決着を待つ状況に至っている。

　わたしはあまのじゃくなので、むしろ4年後に直面する問題をいま知っておきたい。なぜなら、問題が深刻化するころは、『犯人』はとうに去っており、引き継いだ当事者は被害者ヅラをすること必至だからだ。永住するつもりで購入したマンションが、ローン完済時に住めなくなる可能性に警鐘を鳴らす「あなたのマンションが廃墟になる日」は、非常に参考になった。

　総務省の調査では住宅のサイクル年数は30年（木造は26年）だそうな。国土交通省が2002年に公表した事例では「老朽化」で再建されたマンションの平均築後年数は37年となっている。これに比べて、欧米の住宅サイクル年数は、

　イギリス141年
　アメリカ103年
　フランス86年
　ドイツ79年

　なぜ日本の鉄筋コンクリートマンションは30年少々で壊されてしまうのか? この素朴な疑問から出発し、著者は、老朽マンションの建て替えの厳しい現場、震災復興の過重な負担に粉砕されたコミュニティを取材する。

　取材と深堀りの中で、30年周期でスクラップ＆ビルドを繰り返さなければならない「日本的メカニズム」を探し当てる。

　それは、田中角栄の日本列島改造論から始まった土地神話に依存しており、「地価は常に上がり続ける」「景気は常に右肩上がりである」という一時代前の発想を根拠としている。つまり、容量率を上げて建て替え、新しく増えた住戸を販売して再建費を捻出するという手法で、住民の世代交代の時期、政府の景気対策と一致した周期を取っている。

　また、著者は、住宅サイクルの短さを文化の違い、すなわち「石の文化」と「木と紙の文化」になぞらえる説明にも、欧州の建築史をあげて反論している。さらに、高温多湿な気候風土の違いからのマンション短命説に対しても、コンクリートの寿命に影響があるのは寒暖差であり、北欧の方が負担が大きい、と反論しており、いちいち説得力がある。

　むしろ、思想の視点に立つなら、「住」をストックとみている欧米と、商品としてしか見れない日本の違いだという。マンションは、そもそも30年で寿命が果てる建物ではない。壊さねば儲からない業界の論理に左右され、まだ居住可能な老朽棟が、経済優先、利権優先のリクツにより、30年でトドメを刺してきたのだという。そのメカニズムが明らかにされず、30年寿命という言葉だけが独り歩きして、老朽化に悩ませるマンションが強引に建て替えられれば、悲劇の連鎖を生む。

　たとえば、近年、3万人を超える自殺者が経済的に追い込まれた最大の要因「住宅ローン」…

　　生きているうちに返さなければならない
　　　│
　　　└→返せなくなったら、生きられない
　　　　　　　│
　　　　　　　└→返せなくなった
　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　└→死ねばよい

　確かに、バブル最盛期にローンを組んでしまったセンパイは、「死ねばローンがチャラになる」契約の話をするとき目が光る。ローン完済しても、建物が老朽化しておりとても住めないと考えている。

　では、どうすればよいのか? 本書は問題提起だけにとどまっているのかというと、違う。

• リファイン建築に代表される老朽建築の蘇生法
• リースホールドという地価に依存しない土地利用法
• 土地ではなく、家が資産価値を生んでいる無暖房住宅や外断熱

といった、アカルイミライへのトリガーになりそうな「点」も紹介している。実践者はあまりにも少ない＆遠いが、具体名を挙げているので、自分からアクセスできる。本気で考えている人には非常に参考になるだろう。

　戦後、コンクリートで造られたマンションや団地のうち27万戸が、「スクラップ&ビルド」のサイクルとされてきた、「築後30年」圏内に、いままさに入った。2011年にはその数が100万戸に達するという。日本的メカニズムの限界が「団地のスラム化」といった現象としてマスゴミに取り上げられる日は、そう遠くない。

　いまから4年後だ。